从不管您买照旧不买,房天下问答干货集锦第3期

2019-09-22 15:16栏目:今日股市
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看你自己的需求,海淀软件园的生活便利程度、繁华不如望京,但如果你就在软件园上班,当然首选软件园。

房源有限,是等降价还是提前卡位,只有你自己决定。

4、一定牢记:口碑+物业

说说买房相关的事,北京现在的基本政策是疏解非首都功能,但未针对特定人群,当然有钱,有技术,有学历,或者肯缴税的企业主,这些人获得京籍是优势的。买房资格可以通过工作居住证的方式办理,工作居住证的办理条件网上有,加急办理大约半年左右,一般一年时间能办完。就相当于落户了,最少买房不是障碍了。北京市人事局能办理的京户名额控制在一年1万人以下,但对中央级单位职工落户数未做限制,如教育部高校,部委公务员等,也是一个渠道。

最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

如果是同小区、同品质或同片区内的小换大需求,应紧紧把握时机。因为,同等条件、素质、资源的房源,此时大面积房源与小面积房源之间的价差会相对较小。然而,如果你原来的房子降价较多,而置换的买入标的物是降价不多的抗跌楼盘或小区,这种类型的置换在此时不是一件划算的事情,不建议在底部行情下做如此类型的置换操作。

现在的状态是理性回归,这要感谢政府给大家有了上车的机会,如果任由房价上涨,大涨后必然就是大跌。

6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。 成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

在当前的行情下,不少城市新房、二手房房价准备进入下行周期,新房受到指导价格的影响下行应该不够明显,而二手房降价会成为普遍现象。但这些降价的房源基本都有着或大或小的“欠缺”,如果你是个完美主义者,或许就将错过这一波行情,便宜的房子肯定有一样不合心意,什么都合心意的房子肯定不便宜!

论升值,海淀软件园和望京涨跌幅都差不多,从历史看也是。

大户型、高品质的住宅产品将在海淀将会越来越少,因为共有产权房也大量入市了。

1、稳住,慢慢挑


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多校划片是什么意思呢?就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个 学校,目的是通过这种方式为学区房降温,把就近入学落到实处。


首先,价格明显还有上升的空间啊!北京作为中国的首都,需求一直是旺盛的,价值规律告诉我们,哪里有需求,哪里的价格就会蹭蹭的涨。不然北京搞5年限购干嘛?北京未来几乎无可避免要成为超大规模城市的首都级城市圈。这就是机会。

在未来,这里还有更大的潜力可以挖掘。

6、房价判断

举个例子,2015年教改之后,椿树馆小学被划为可直升北京八中的小学,属于椿树馆小学学区房的车站东街15号院开始受到购房人关注,房价也开始一路上涨。“2014年底到2015年3月份这个小区的房价还是4万元/平米,教改消息出来后开始上涨,到15年9月份之前达到5.5万元/平米的水平,9月份(开学)之后这一消息被购房者确认,该小区房价才开始进入猛涨,16年3月左右,挂牌价基本都在6.6万元~7.2万元/平米。

第三,优势对比

热卖好房:

直到2017年3月北京出台种种强力政策才真正打压下去。现在北京市区房价普降百分之20,燕郊降百分之40,已经很多了,尤其是商住项目更是彻底灭火,买家已经全部消灭。

有几种可能性

虽然住建部最近的发声中明确提出“坚决遏制房价上涨”,但这也绝对不是要让房价暴跌,毕竟房地产对整体经济有着极大的影响,一旦房价暴跌,对经济、对每个人都不是好事。所以,楼市不景气的时候购房者也要理智,切勿被别有用心的人“贻误终身”。

(以上回答内容均出自房天下问答答主“京都熊”)

上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

此轮降价周期中,一定会遇到撑不住的投资客抛售房产,如果遇到此类房源,别客气!

我比较了三个盘的楼龄、交通、与地铁站的距离、周边环境,确实很相当。华贸城与润泽公馆是相邻,地段相同,可以认为涨幅一致。考虑中央政务区会包含东城区的因素,新奥洋房涨幅预计会略高。

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8、置换需谨慎

中海枫连山庄:小区大户型为主,主打88平两居室和123平三居室,户型都是主卧客厅朝南,次卧厨房朝北,全明户型。小区中心有水系公园,有凉亭可供休息。适合老人小孩散步居住。园区内有小超市,满足生活简单需求。中海物业好,缺点:车位比较紧张,大型购物周边不足。

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底部行情下,判断一套房子或一个小区的房价是否降到位,最简单的办法就是参照该套房子或小区的评估价。正常情况下,如果售价接近评估价,基本就是降到位了。

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《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的策源地则是海淀。

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Q: 首套新婚用,计划5年后再换学区。目标小区:1新北苑华贸城,2润泽公馆,3永定门外新奥洋房。问题:5-6年后若卖掉换学区房以上3个的小区的增值空间您最看好哪个?

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5、告别完美

2016年9月30日全国各地连续出台房产打压政策,开始有效果,但后来房价还是在上涨。

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9、看人砍价

然后房子涨到5万的时候,买房人还是觉得贵,然后却都说要是之前4万的时候出手就好了。

有升值潜力的板块

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A: 从房地产刚刚开始起势的十几年前开始一直到现在,不论是什么时候,大家都觉得房子有泡沫。比如8000一平的时候,客户觉得房子贵;后来房子涨到1万了,客户更觉得贵;

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这个要单独拿出来说,当前各个区域中心城市都在兴建地铁,并且当前许多地铁站都是按照TOD模式理念打造,简单说就是在地铁上盖打造住宅、商业、办公等城市综合体,这对于周边住宅的生活氛围、未来的升值潜力等方面来说都会有极大的提升。

声明:以上均为房天下问答答主原创内容,仅供参考和交流,不作为您投资决策依据,未经许可,禁止复制转载。

海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源,区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉,充沛的购买力和优渥的城市配套,让海淀的高端住宅备受瞩目。这也正是海淀科技精英们的创富能力和需求所在。

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然而所有人还是喊贵。

13号线、昌平线、19号线支线都要在此汇集。

当前的市场环境下,绝大多数楼盘的销售正逐步陷入“艰难”,实际有效客户少之又少,千万不要被置业顾问、软文宣传中“人山人海”的场面忽悠了。而如今的市场环境下敢说热销的楼盘,大都是玩“文字游戏”,而下一个会有较大优惠幅度的楼盘或许就在这些楼盘中。所以,买房,慢慢来。

今日我们整理总结了最近房天下问答的精华问题及答案,希望能给各位购房者一点启示。

从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房,用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

2、理智,切勿妄想房价“暴跌”

Q: 西二旗,清河,还有马连洼这边哪里值得买。看到中海枫连比西二旗的还贵一万左右,值得买吗??感觉位置好远,但不明白为什么价格会这么高??另外还有一个问题,是买望京还是买海淀软件园这边升值空间大?

近年来,海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。

不要看媒体发的排名,那玩意儿真不准,不信你看看那谁最近天天头条。口碑是要靠业主口口相传,口碑好的房企开发的楼盘才能放心的买下去。物业!一定一定一定要选择有优秀物业的楼盘或小区,一般来说,此类小区的抗跌性能和溢价性能都比周边小区强至少一个档次。

想进北京的人太多了,大家都是削尖脑袋想进,大家比拼的是能力、关系等因素,北京也不会因为缺了什么人而失去优势。

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文章来源:X博士说房事(大鱼号)

A: 北京有全国影响力,而其他省会城市往往只有本省的影响力,最多是区域影响力,如成都得到四川和西南区的人的认可,很难想象广东人或者福建人,有很多人想去。

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热卖好房:

紧邻彩城购物中心购物方便,道路交通也还算方便,只是距离地铁比较远。

由于开发理念的更新迭代,新楼盘所具备的居住条件、科技含量、物业服务等与大多数二手小区相比早已今非昔比,居住舒适度较高。与此同时,几乎所有一二线城市,甚至部分三四线城市的新房市场都有严格“限价”的政策,这对于购房者来说是难得的上车时机。

时间马上进入金九银十,往年的这个时候都是房地产市场最活跃的时候,秋高气爽正是看房好时候,此刻入手到年底手续基本办结,安稳放心的过年。但是从317新政以来,金九银十已不复存在,在国家调控的大潮中,房住不炒稳定房价成为主旋律,购房者更理性更冷静的选择上车时间。在各地频繁调控楼市的2018年,各位购房者又该如何平稳上车?

各板块的房价:

7、买二手房拒绝老破小

Q: 目前京津冀所覆盖的大半华北地区都出现了楼市不景气的情况。为什么呢?这正常吗?

▲世华龙樾

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现在华北地区楼市不景气就是对过去疯狂上涨的总结与理性回归,这要感谢政府给大家有了上车的机会,如果任由房价上涨,大涨后必然就是大跌。

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从目前已经开始降价的热点城市来看,本轮降价幅度较大的,基本都是老旧小区,这些房源普遍房龄偏大、产品落后、物业较差、环境杂乱。另外,传统观念中最抗跌的“小户型”产品反倒成为降价的“先锋”。所以如果未来还有置换需求,那就不要考虑老破小了,这种类型房源未来的目标客群只可能是对学区有需求的人。

A: 对过去几年做一个简单回顾,2014年9月开始银行降息,2015年3月,国家扶持房地产政策发布,房产营业税征收5年内改为2年内,等等利好政策,导致北京房价在2年时间里从5万涨到2017年3月高点的10万元/平,已经非常恐怖,但市场就是市场,没人能说它错了。

也就是说,“新人新办法”,以后买学区房的,尤其是在海淀区这样教育资源分布并不均衡的大区,2019年以后业主购买到手的“学区房”的价值有可能会大大降低,原本实打实能上名校的学区房有了风险,可能只有三分之一的机会能上名校。

2018年,注定是中国楼市较为动荡的一年,风雨飘摇中,购房者被漫天“调控”、‘“降价”、“楼市下行”……的媒体报道所淹没,却鲜有能为购房者买房给出“干货”建议。今天根据当前全国普遍市场行情,给出今年买房的10大原则,送给各位看官。

2017年4月1日设立雄安新区消息正式宣布。带动了环雄安的板块,河北环雄安的各区县房价全面上涨,县城房价七八千起,这里面有很多不理性的成分。

观林园位于清河东,是2008年的次新房,距离奥森板块比较近。

3、优先考虑买一手房

Q: 各大城市都在放宽落户条件引进人才,北京会因为在落户这个问题上失去优势吗?

这与小米入市半年后股票套现解禁似乎时间差不多,而且最近听闻东西海的部分学区房已经升温。不管海淀房价是否遏制上涨,但市场占有率不会低。

10、地铁站周边1公里范围内

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国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

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A: 你的问题可以简化为3个盘,哪个盘涨幅最大?实话讲,对5年后的预测是很难的,政策、交通、学区变动都会极大的改变房价,

这里面最好的学区是海淀上地实验小学,属于区重点小学,在海淀划为A类学校。还有是重点中学101初中部,学区划片有上地东里小区、上地西里小区和上地佳园。

现在又到了可以出手买房的时间点,预计2018年北京市区房价会稳中有升,建议大家不要再错失了。

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你要是问我以后还会涨么?我会诚实的告诉你我的想法:会。为什么这么说呢,只是从大市场的角度来分析的。

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A: 你说的三个地方都不错,要看具体楼盘,从报价看中海枫连比西二旗领秀硅谷贵不到1万元,两者都是紧靠后厂村路及延长线上,相距5km。百度,新浪等大型it公司都在附近

世华龙樾紧邻地铁西小口站。园区档次高档,绿化好,管理好,大堂干净整洁,没有乱停乱放现象。户型也不错。

本期问答就到这里了,如果您有更多的“房事”问题,欢迎到房天下问答频道提问交流!

7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

Q:各地纷纷调控楼市,如何在2018平稳上车?

海淀楼市成交量会不会上涨?

上清板块楼盘推荐

上地、清河这两大区域的楼盘主要面对的是在周边工作生活的人群,包括在中关村、西二旗等地工作的人。该地区的一大就是资源丰富,很适合改善性需求的购房者。

另外,一直占据学区房优势的海淀,在2019年将有一个变局。

清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域,区位优势明显,建成和在建的小区众多,人口密集程度高。

因此,海淀区的学区房有可能在下半年迎来一波“集中网签”的抢房热潮。

但是,反过来说,如果你是2019年前购房的“老业主”,孩子就可以仍旧享受“单校划片”的政策,有购买学区房需求的业主,一定会抢在2019年1月前进行网签。

合景映月臺在地铁13号线上地站东北侧,2016年建成比较新,产品洋房和叠拼别墅。属于海淀实验二小或上地实验小学的划片学区房,很适合有二次改善需求的家庭。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

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这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

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又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

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▲周边环境,旁边就是十一学校

海淀带来了更多的可能性。

海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

不过,无论你买还是不买,海淀的价值都在那里。

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

▲观林园

(来源:米宅北京)

▲橡树湾

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优选的价值决定未来走向

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接着,我们找一下更具价格优势的板块。

上地实验小学就在东里小区里面,孩子上下学非常方便,101中学在西里小区北门对面,两所学校直线距离几百米。

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海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

清河位于北五环外,紧邻奥森板块,过去很长时间一直不太受关注。

这个小区小区最大的特点是35米宽的楼间距,进入园区明显感觉宽敞。有水系景观,园林绿化做的不错。园区内设置有幼儿园。小区对面就是东升文体公园,旁边的商业有宝盛广场。

等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果,升级传统制造业,成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

上林溪园区内部环境楼梯外观都不错,管理也好。但是园区周边环境跟不上园区档次,有点乱。

随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

热卖好房:

作为京西北的大型的生活区,最近几年,大量的科技企业的入住,中关村的北扩,临近上地科技园区的优势,让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

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首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

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清河的这几个代表楼盘的品质都不错。华润橡树湾,是清河最具代表性的高档楼盘。小区环境优美,公园式景观设计。小区居住人群以中关村,软件园等白领知识分子居多,人群素质高。

▲五彩城

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